第一部分 项目用地周边环境分析

一、项目土地性质调查

01.地理位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

02.土地面积及红线图

03.地质地貌状况

·四至范围；

·地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

·地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

·地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

04.土地规划使用性质

05.七通一平现状

二、项目用地周边环境调查

01.地块周边的建筑物

02.绿化景观

03.自然景观

04.历史人文景观

05.环境污染状况

06.地块交通条件调查

·块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

·项目的水、路、空交通状况

·地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状

07.周边市政配套设施调查

·购物场所、文化教育、医疗卫生、

·金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、

·生活服务、娱乐休息设施、

·周边可能存在的对项目不利的干扰因素

·历史人文区位影响

第二部分 区域市场现状及趋势判断

宏观形式统计与分析：

一、宏观经济运行状况

·内生产总值：

·第一产业数量

·第二产业数量

·第三产业数量

二、房地产所占比例及数量

·房地产开发景气指数

·国家宏观金融政策：

·币政策

·利率

·房地产按揭政策

三、固定资产投资总额

项目开发相关重要数据的收集：

·区域房地产开发比重

·社会消费品零售总额：

·居民消费价格指数

四、商品住宅价格指数

·项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

·项目所在地的居民住宅形态及比重

·政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

·政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

·项目所在地房地产市场总体供求现状

·项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

·项目所在地商住宅平均价格走势及市场价值发现

·商品房住宅客户构成及购买实态分析

五、政策性风险评估

六、总体评价

第三部分 土地SWOT（深层次）分析

一、项目地块的优势

二、项目地块的劣势

三、项目地块的机会点

四、项目地块的威胁及困难点

五、决策要点分析

第四部分 市场分析

一、 区域住宅市场成长状况

01.区域住宅市场简述

·形成时间

·各档次住宅区域内分布状况

·购买人群变化

02.区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）

·开工量/竣工量

·销售量/供需比

·平均售价

03.区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

二、 区域内供应产品特征

01.各档次产品供应状况

02.各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

·平均售价

·开发规模

·产品形式

·平均消化率

·平均容积率

·物业在区域内分布特征

03.区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

04.未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

05.分析：本案在区域市场内的机会点

06.结论：

·区域市场在整体市场的地位及发展态势

·本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式

·本案在区域内开发市场潜力

·本案在开发中的营销焦点问题

三、 区域市场目标客层研究

01.各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

02.结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

四、 目标市场定位及产品定位

01.市场定位

02.目标人群特征/来源区域/行业特点

03.产品建议

第四部分  规划设计分析

一、初步规划设计思路

01.设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

02.主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。

03.节能和环保型建筑材料选用的考虑。

04.在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

05.如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二、规划设计的可行性分析

01.在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

02.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

03.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

04.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

05.周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

06.周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

07.市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。

第五部分  项目开发评估

一、 土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析

三、 工程计划

工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

四、 销售计划

各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

第六部分  投资收益分析

一、计算依据

二、主要经济技术指标

三、投资收益分析

01.建设总投资

1、土地费用

2、建筑安装工程费用

3、 规费

按照         市现行规费收取制度，进行计算：

4、前期工程费

前期工程费用计算，按照目前         市行情以及本项目特点列支，其费用计算如下：

5、基础设施建设费用

6、公建设施配套费用

7、不可预见费

不可预见费按上述2—6项之和的3%考虑，计算为：万元。

8、 开发管理费

按上述1—7项之和的3%考虑，计算为：万元。

9、 销售及推广费用

按照销售收入的1.5%初步计算为：万左右。

10、财务费用

财务部门提供数据

11、建设总投资

上述1—10项之和为：  万元。

02.销售收入计算

03.利润计算

四、线性盈亏平衡点分析

单位面积固定成本（F/Q）=      元/㎡

可控成本=总成本—固定成本=    万元

单位面积可变成本（V）=可变成本/产销量（Q）=   元/㎡

单位面积税金（T）=    元/㎡

计算销售单价（P*）盈亏平衡点：

      F

P*=——--- +V+T=单位面积固定成本+单位面积可变成本+单位面积交纳税金

Q                                    

=   元/㎡

即销售单价P*=   元/㎡时，达到盈亏平衡。

五、销售率盈亏平衡点

如按此方案执行情况下，则有：

总投资额/预计销售单价=销售率平衡点

总体销售均价计算，即：

项目总建筑面积为   ㎡，减去还建部分以及公建部分面积为  ㎡，建设总投资为    万元，则销售面积达到   ㎡时，即总体销售面积   %的实现收支平衡。

六、项目开发各期的利润体现

经济指标 20XX年 ﹒﹒﹒ 20XX年 合 计

上半年 下半年 上半年 下半年上半年 下半年

结算面积（m2）

单位利润(元/m2)

利润(万元)

七、弹性分析

01.成本变动弹性分析

按照建设总投资       万元计算，正负5%时分析成本弹性。

02.价格变动弹性分析

按照整体销售均价     元/㎡成本不变，依据市场变动情况下计算，正负5%时利润弹性。

03.结论：

从成本以及售价弹性分析可得出结论，不论是受到成本影响，如建材价格上涨，规费上调，开发费用提高等一系列因素。或者受到市场景气度影响，房市上升或下跌。在5%正负范围内，项目利润及抗险能力分析。

八、项目资金预测

01.资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

02.资金回款计划：各期销售回款计划。

03.资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

04.启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。

第七部分  内部资源配置

一、机构设置

二、智力架构及内部组织

三、人力资源缺口及解决

四、资金能力评价

五、财务能力评价

六、项目启动及运营能力评价

七、产品营造能力评价

第八部分  综合分析与建议